Comunidad de bienes: concepto y características

¿Qué es una comunidad de bienes? ¿Qué características tiene? ¿Cuáles son sus ventajas y sus inconvenientes? ¿Quién puede formar parte de una? ¿Para crearla es necesario un contrato privado? Este concepto jurídico y económico forma parte, a menudo, de la actividad empresarial.

Claves de las comunidades de bienes

Según el Código Civil, en su artículo 392, las comunidades de bienes se producen cuando la propiedad de un objeto o derecho pertenece de manera indivisible a varias personas. Se crea a través de un contrato privado.

Dicho de otro modo, se define esta realidad jurídica como una sociedad que ha firmado un contrato privado entre dos o más partes que poseen proindiviso la propiedad o la titularidad de un elemento, cosa o derecho.

El elemento capital en su constitución es la voluntad de las partes, conocidas como socios comuneros. Como consecuencia de ello, redactan y firman un documento legal llamado contrato de comunidades de bienes.

Este compromiso incluye algunos datos imprescindibles, como la naturaleza del negocio, las aportaciones de cada parte implicada, el empleo de elementos comunes, la administración aplicable y la participación porcentual que cada integrante va a tener en las pérdidas o ganancias que la iniciativa genere.

Diferencias respecto a las sociedades

Si bien estas comunidades suelen crearse para realizar una función similar a una sociedad, observamos 2 grandes características que las diferencian:

1. En las comunidades de bienes, el patrimonio sigue perteneciendo a los comuneros que lo han aportado, no a la sociedad como tal.

2. Dicha comunidad no presenta una personalidad jurídica diferente a las de los integrantes.

Además, otros rasgos diferenciales que hemos de destacar son que no existe ningún tipo de exigencia de aportación mínima inicial, que no debe ser formalizada ante notario y que son necesarios, por lo menos, dos socios para crearla. Por último, la responsabilidad de cada uno es solidaria, pero también ilimitada. Los comuneros son autónomos que deberán responder con su capital.

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Dicho de otra manera, si se posee una vivienda en propiedad a nivel particular y se acarrean deudas y pagos pendientes en la comunidad, se perderá para cubrir dichos importes.

Por todo ello, creemos que es una buena alternativa para iniciar el emprendimiento con otras personas. También es habitual su creación para la gestión compartida de bienes concretos. Por ejemplo, un inmueble o instalación familiar que está siendo alquilado de manera periódica.

Clasificación de las comunidades de bienes

Nos interesa diferenciar, especialmente, entre las siguientes:

· Comunidad contractual o voluntaria. Su origen deriva de una tácita voluntad de las partes para explotar o adquirir de una manera común. Los acuerdos definidos por los comuneros y las normas determinadas por la ley condicionarán su funcionamiento.

· Comunidad incidental. En este caso, las partes no han tomado la decisión voluntariamente. Un hecho puntual, ajeno a su realidad, ha determinado la nueva situación. Es el caso, por ejemplo, de una donación o una herencia.

Derechos y obligaciones de los comuneros

Incorporarse a esta personalidad jurídica no es una cuestión menor, por lo que debemos sopesar perfectamente sus consecuencias antes de tomar la decisión.

Básicamente, estas son las principales repercusiones que deben afrontar los comuneros de las comunidades de bienes:

Obligaciones:

– Adoptar medidas y acuerdos por mayoría de cuotas y respetar los mismos.

– Salvaguardar sin alteraciones la cosa en común, salvo que se obtenga un acuerdo por unanimidad para ello.

– Responder con el propio patrimonio frente a las deudas y obligaciones económicas generadas por la comunidad.

Derechos:

– Disfrutar del uso de la cosa común sin perjudicar al resto.

– Recibir su parte de los beneficios, en caso de hacerlo.

– Abandonar sus responsabilidades. Para ello deben renunciar a sus cuotas, con lo que se liberan de todas las deudas previas, presentes y futuras, así como renuncian a sus derechos y responsabilidades por venir.

– Solicitar la división. Todo comunero está habilitado para dividir la cosa común cuando quiera, generando el fin de la comunidad.

– Defender el bien común. Cada parte está capacitada para proteger el objeto de la comunidad frente a terceros ajenos al mismo.

– Retractar. Si un comunero desea vender su cuota, el resto tiene un derecho de adquisición preferente frente a los ajenos.

Cómo constituir una comunidad de este tipo

Veamos los trámites legales y pasos que se deben seguir para crear esta alternativa jurídica, que no son, en realidad, demasiado complicados.

La cuestión determinante es la redacción y la firma de un contrato que plasme el acuerdo compartido. Será la piedra angular documental que guiará el desarrollo, la actividad y las características de esa asociación.

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Por ello, es importante definir con precisión en él las cuestiones capitales de cada caso. A menudo, suele resultar recomendable acudir a un especialista en esta materia, que simplifique el proceso y asegure un resultado idóneo en este documento que ha de ser aplicado en la práctica.

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Toda esta información debe ser incluida en este tipo de contratos:

– Finalidad de la comunidad.

– Datos identificativos de todos los comuneros.

– Participación y cuotas de los mismos.

– Definición y/o descripción del sistema de administración aplicado.

– Composición y características de la cosa común.

– Inicio de actividad y estatutos de la sociedad.

Al contrario de lo que sucede con las sociedades mercantiles, no es imprescindible elevar este acuerdo a escritura pública. Basta con redactar un contrato privado entre las partes y firmarlo conjuntamente. Sin embargo, no es infrecuente otorgar un carácter aún más oficial a ese contrato.

Tampoco es obligatorio inscribir la comunidad en el Registro Mercantil, si bien puede hacerse. Sí es un trámite imprescindible darla de alta en Hacienda. Para ello, se debe cumplimentar el alta censal (modelo 036), liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y darse de alta en el impuesto de actividades económicas.

Cómo se extinguen este tipo de comunidades

La extinción o disolución de las comunidades de bienes es posible cuando concurre alguna de estas circunstancias o causas:

1. Un comunero se convierte en el único propietario al adquirir la totalidad de la cosa común.

2. Todos los comuneros renuncian a su cuota de la cosa común, a la vez o progresivamente, hasta quedar solo uno o ninguno.

3. Un sujeto ajeno a la comunidad adquiere la cosa común.

4. El bien común o su derecho se divide entre los comuneros. Esto se hará a instancias de cualquiera de los comuneros, salvo que la división haga inservible ese objeto o perjudique a terceros.

5. Muerte o incapacidad de alguno de los comuneros, excepto si se pactaron derechos de sucesión o herencia al respecto.

6. Obtención de los objetivos iniciales. Cuando se ha cumplido la finalidad definida al constituirla, la comunidad deja de tener sentido y, por ello, puede ser extinguida.

7. Unanimidad entre los miembros.

8. Resolución judicial.

Ventajas e inconvenientes

Los puntos fuertes y débiles de esta modalidad de asociación son variados. Si los conocemos, es posible analizar mejor hasta qué punto es, o no, una comunidad de bienes la opción que más nos interesa en cada caso.

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Listado de ventajas

– La creación de estas comunidades es rápida, ágil y sencilla. Sus trámites son bastante básicos y, en consecuencia, se realizan en muy poco tiempo.

– La constitución de estas comunidades no exige un capital mínimo determinado, por lo que se puede poner en marcha sin aportes económicos de ningún tipo. Se recomienda, por ello, a emprendedores que cuentan con escasa liquidez al iniciar sus proyectos.

– El funcionamiento de estas asociaciones es muy sencillo, práctico y ágil, por lo que ofrecen una solución estupenda para la gestión de bienes con titulación jurídica común o proindiviso.

– La mayoría de las comunidades de bienes tributan en el IRPF, no en el impuesto de sociedades, por lo que fiscalmente suelen resultar ventajosas para sus integrantes.

Inconvenientes

Entre los inconvenientes destacamos los siguientes:

– La tributación por IRPF, a veces, es perjudicial para determinadas comunidades de bienes.

– El principal es que sus miembros asumen una responsabilidad personal e ilimitada frente a las deudas generadas por ellas. No existe ninguna frontera entre el patrimonio personal y las obligaciones empresariales de los comuneros. Esto hemos de tenerlo muy presente. El riesgo de embargos y problemas de repago con los otros comuneros es real en caso de endeudamientos colectivos.

– Lo más habitual es que sean excluidas de las subvenciones y ayudas oficiales que las instituciones nacionales, autonómicas y locales ofrecen periódicamente.

Las comunidades de bienes, en conclusión

Consideramos que esta figura jurídica es una opción interesante en determinadas ocasiones, pero no en todas. Su elección debe quedar supeditada a las auténticas necesidades de cada proyecto, sus partes y su objeto.

Las comunidades de bienes son reguladas por el Código Civil, concretamente por los artículos que van del 298 al 406, situados en el Libro II, Título III.

Se trata de una alternativa con pros y contras bien definidos. En sí misma, no podemos tildarla de buena ni mala, depende de las circunstancias, los objetivos y las características de cada caso.

Ahora bien, antes de firmar el contrato de una comunidad de bienes es fundamental que tengamos muy claro con quién y para qué vamos a hacerlo. Solo así evitaremos problemas de tipo variado, como fiscales, económicos y administrativos.

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